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最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)

2023-03-24  瀏覽 次  作者:admin

高人民法院

關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體

應(yīng)用法律若干問題的解釋

 

 

法釋〔2009〕8 號(hào)

 

 

(2009 年 4 月 20 日最高人民法院審判委員會(huì)第 1466 次會(huì)議通過 2009 年 5 月 15 日最高人民法院公告公 2009 年 10 月 1 日起施行)

 

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán) 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋。

第一條  建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)務(wù)合同,以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽的物業(yè)服務(wù)合同,對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事為由提出抗辯的,人民法院不予支持。

第二條  符合下列情形之一,業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請求確認(rèn)同或者合同相關(guān)條款無效的,人民法院應(yīng)予支持: 

()物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)并委托他人而簽訂的委托合同;

() 物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四  業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約,實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。

第五條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi),業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的,人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的,人民法院應(yīng)予支持。

第六條  經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催的合期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。

第七條  業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。

第八條  業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后,業(yè)主委員會(huì)請求解除物業(yè)服務(wù)合同的,人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的,人民法院應(yīng)當(dāng)告其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。

第九條  物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后,業(yè)主請求物業(yè)務(wù)企業(yè)退還經(jīng)預(yù)收,但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的,按照本解釋第條規(guī)定處理。

第十條  物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后,業(yè)主委員會(huì)請物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè), 物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的,民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)業(yè)拒絕退出、移交,并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由,求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi),人民法院不予支持。

第十一條  本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定,適用于物權(quán)七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第十二條  因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)違反物業(yè)服務(wù)合同,以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛,人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。

三條  本解釋自 2009 年 10 月 1 日起施行。

本解釋施前已經(jīng)終審,本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘?/span>按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件,不適用本解釋。


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